英國置業

jennybbb

請問有甚麼要注意及手續如何？Thx

jennybbb

原帖由 JoannMok 於 15-10-23 發表
Zone 1 是指倫敦？

Yes

JoannMok

Zone 1 是指倫敦？

jennybbb

原帖由 gromityaya 於 15-10-20 發表
樓主，你要預d人會反口！
我之前想買嗰兩間，業主都反口！
第三間先買得成 ...

係呀！The chain makes the transaction so complicated.

gromityaya

樓主，你要預d人會反口！
我之前想買嗰兩間，業主都反口！
第三間先買得成

jennybbb

原帖由 samkee 於 15-10-10 發表
本帖最後由 samkee 於 15-10-10 09:01 編輯

係asking price 之下！佢放左幾個月，之前完全over price，上月減價落黎，都有少少over price，佢冇裝修，應該係難賣原因！

samkee

jennybbb 發表於 15-10-10 08:45
個價都係Zoopla estimated. 佢有counter offer, 我考慮中！擔心裝修貴同煩！

八卦下，佢個counter offer係在原先賣價的之下定之上？
UK人工貴，裝修唔平，整個廁所都分分鐘幾千鎊，你可以叫經紀幫你問下，叫佢問下相熟師傅，一定貴D，但都有個參考。

你議價中係ZONE 1 一房單位？ 大約係去到乜野價位呢？

出幾多價真係你自己決定，有D人鐘意慢慢試，有D心急出高D務求中，個個唔同。不過要注意未到exchange contract都有變數。

我之前睇的不是london是其他城市的，交投無咁熱烈，我都曾問過當地律師有關exchange contract呢個問題，佢地話基本上接受offer就唔會變叫我放心，我也曾經問過一些經紀一些STC物業，佢地通常回覆話係STC賣左連問你係咪有興趣都唔會。不過，呢個情況不適用在London，在網上睇到唔少在exchange 前業主反價，有其他買家出價都常出現，呢個要留意的。

另外，見你提話舊，咁建議最好驗下樓。

jennybbb

原帖由 samkee 於 15-10-10 發表
1區開價12% off 成功機會應小
你在香港？在網上看再開價？
唔知詳情好難判斷，不過你應先找資料知個大約估 ...

個價都係Zoopla estimated. 佢有counter offer, 我考慮中！擔心裝修貴同煩！

jennybbb

原帖由 samkee 於 15-10-10 發表
1區開價12% off 成功機會應小
你在香港？在網上看再開價？
唔知詳情好難判斷，不過你應先找資料知個大約估 ...

我有睇楼，因裝修舊，所以回低價！要裝修厠所，大家知5知要幾多£？

samkee

原帖由 jennybbb 於 15-10-09 發表
Thanks for all reply.

I gave the offer last night but rejected by the vendor.  I offered the price ...

1區開價12% off 成功機會應小
你在香港？在網上看再開價？
唔知詳情好難判斷，不過你應先找資料知個大約估價再去開價

skIII

回覆 jennybbb 的帖子

係好難買，之前另一個POST關於英國樓市分享過經驗，倫敦4-5區買都好多人睇，要出暗標，如果你係香港會更麻煩。
或者係有現金的話，強調自己係CASH BUYER，可以好快exchange contract，咁會好啲，另外12月本地人較少買樓，交投較弱，可能會易買啲。

jennybbb

Thanks for all reply.

I gave the offer last night but rejected by the vendor.  I offered the price 12% off from the asking price

Do you have any idea on the area? What criteria should be included? Now I am only choosing the apartment near tube station.

eko

skIII 發表於 15-10-9 22:15
最近成交，律師冇呢個要求，但佢問幾次資金的來源，如果好普通咁講銀行儲蓄，佢會一路追免有落去，直致有一個 ...

咁奇怪？我有两個經常買屋投資既世叔伯最近都提醒我e個資金要求！可能新例出台執行吾係咁consistent? 最緊要事前問清楚律師，以免有last minute surprises.

skIII

eko 發表於 15-10-9 21:13
Your summary is very comprehensive!

One major change I have just been told is that the funds need t ...

最近成交，律師冇呢個要求，但佢問幾次資金的來源，如果好普通咁講銀行儲蓄，佢會一路追問落去，直致有一個較容易理解及寫落去的答案，如賣左另一間屋，或者繼承遺產等，當然要出示相關文件。

eko

samkee 發表於 15-10-9 21:3
呢個我又唔知喎，係幾時開始實施的？
以我所知上年都無呢個限制，係咪因為要打擊洗黑錢問題？
...

幾個月前有朋友要買屋時經纪話有e個要求。
可能同打擊黑錢有關，又或想冷卻海外投資者。又海外買家e家要比增值稅， 以前吾使比， 整體政策方向對海外投資者冇咁好。

samkee

剛睇到樓主係想買London zone 1
城市旺區買樓好唔同，zone 1 預左一定貴，同埋好誇張，多人買，在網上睇D人用搶來形容。所以未到exchange contract都未知是否真係買到。

有關出OFFER
－估價的問題，以我理解，找銀行及驗樓測量估的價只係參考，佢地都係問左你個賣家出價，或者傾好左的價錢為參考去估價，咁樣估，除非個物業有問題，或者定價真係太高，咁一般來說個估價都到價的，這便不能作為你去出價的參考。
－除左rightmove.co.uk, 可參考下zoopla.co.uk, 佢有個house price一欄，係有個網上估價的，城市旺區交投多，個估價會較接近市況，同埋可參考附近的物業成交價。
－有網友都提過在呢D網站搜尋時記得睇埋 STC (subject to contract), 即係接受左offer但又未exchange, 不過要留意STC 列出的價錢不是真正成交價，只是原有物業列出的賣價。

以網上睇資料看到的情況，London zone 1-2的成交價通常都比開出價高，同埋常有反價情況，所以未到exchange 都未安心。同埋有些會作拍賣咁，暗標價高者得。 先看多D功課看多些再出價。

samkee

eko 發表於 15-10-9 21:13
Your summary is very comprehensive!

One major change I have just been told is that the funds need t ...

呢個我又唔知喎，係幾時開始實施的？
以我所知上年都無呢個限制，係咪因為要打擊洗黑錢問題？

eko

samkee 發表於 15-10-9 20:43
也分享下我的見解.

有關經紀:

Your summary is very comprehensive!

One major change I have just been told is that the funds need to have parked in the UK for at least 6 months before they can be used to purchase a property.  Is that true?

samkee

也分享下我的見解.

有關經紀:
- 在UK, 與香港不同, 香港的地產經紀一般係同時代理買賣雙方, 但英國一般買樓個經紀係只代表賣方, 所以物業成交買方唔駛俾佣金. 但同時要清楚在整個過程, 經紀係企在賣方那邊,  無義務或責任去幫買方, 不過當然經紀都想促成交易先收到賣方佣金啦.
- 當然亦有買方經紀, 不過呢D 通常係高價物業, 找經紀幫你找.

買賣過程
- 香港係簽臨時合約及付訂金, 然後之後再簽正式合約, 之後再成交. 簽臨約後要取消已要賠訂金及經紀費
- UK 完全唔同.  第一步係出OFFER, 接受後有個確認文件但無約束力的, 雙方也可取消, 直到去exchange contract, 等於HK 簽正式合約, 這時才付訂金.
- 出OFFER 時, 雖然不用付訂金, 但一般都會要求買方提供證明顯示有能力購買, 如銀行存款紀錄, 或銀行預批等
- 有好有唔好, 未exchange前可取消, 但係雙方都可, 如真係好想買, 未到exchange contract都未安心. 所以個exchange date唔好太耐, 但亦要預時間搞驗樓按揭等
- 另外有關chain, 在下面再說

驗樓
- 如前說, 經紀係代表賣方, 所以基本買方靠自己睇, 以及驗樓
- 驗樓都有幾種.  如果係apartment, 通常都用最基本的便可, 幫你睇下內龍有無漏水等問題便可, 一般300-500鎊
- 如係house, 睇年份, 及幾大面積, 驗埋結構內外咁, 貴D 500-1000鎊- 價錢因地區也有分別的
- 驗樓要找合資格工程師做的, 有報告書,可叫佢做埋估價
- 如果係會做按揭, 一般都要你驗樓的, 不過最好問左銀行推介工程師, 或問下你找的是否認可, 及要去到邊個要求.
- 如買平房, 除左驗樓, 可以查埋有無水浸, 污染等報告, 律師可做埋, 有收費


chain
- 呢個係幾複雜, HK買賣完全無.  CHAIN係換樓的情況, 買方可以買物業同時放緊個物業, 而賣方亦可賣同時買個物業, 所以可以串連幾個以上都可以, 萬一中間有任何阻滯, 可以全部拉倒.
- 如見到賣方有chain, 咁你要小心D 問清楚有幾多個買賣涉及在內, 風險多左
- 買家無CHAIN 都係個優勢, 佢地通常叫first time buyer, 因賣方少左個顧慮
- 咁找樓時, 都應首選標示no chain的物業先

律師
- 可找經紀介妱, 不過你預左會貴些, 因為佢地係會收佣金的
- 自己可上網找, 找該地方上的律師負責, 因佢地會熟悉該地方, 知道有乜要在成交前查清楚
- 唔好太貪平找些小型的律師行, 除非你已在當地居住, 中大型的較好
- 在exchange contract 前, 擬定合約之餘, 會做local search之類, 查清楚有無欠地方部門錢等, 有需要做埋環境評估等
- 通常在之前做左驗樓報告會大概知有無問題要跟住, 咁可以睇下要再查什麼
- 律師問價時, 也要問係咪成交唔到唔駛俾律師費, 一般都OK的.  不過search那些就要俾. 記得叫佢註明在報價單上.

jennybbb

原帖由 eko 於 15-10-07 發表
No consequence as the offer is not binding until "exchanging contracts". Likewise, seller can change ...

Thx. I got some ideas.