海外留學 + 順便買屋/樓

holemone

你地送子女留學後，有冇考慮過順便投資海外物業收租？

如果你們的子女已入大學，佢地想住大學宿舍還是同朋友仔借屋住？

Rexxxxxx1227

其實如果打算長期係英國生活，買樓係值得架。但係會綁死一個地方，彈性少啲

tonychan9

原帖由 3b 於 16-01-29 發表
為何犯法?

Relatives/Friend as GuardianIf you have a relative/friend (for example, the child’s un ...

哦！thank!

3b

tonychan9 發表於 16-1-29 10:26
咁樣會吾會犯法架？

為何犯法?

Relatives/Friend as Guardian

[p=20, null, left]If you have a relative/friend (for example, the child’s uncle or aunt) living in the UK, they might be able to act on the parents’ behalf and take care of the child during school holidays and exeat weekends. Generally, they require a guardian to be UK citizen over the age of 25, and not an older brother or sister, or a resident in student accommodation of a university or college in the UK.

tonychan9

原帖由 3b 於 16-01-27 發表
做Guardian是一門搵錢的生意

咁樣會吾會犯法架？

3b

holemone 發表於 16-1-28 10:12
Guardian 一年收費幾多？

你可以參考以下link
Guardian

holemone

大家有興趣send子女去英國的Kent / Canterbury嗎？

holemone

原帖由 3b 於 16-01-27 發表
做Guardian是一門搵錢的生意

Guardian 一年收費幾多？

noel2010

最近都聽番朋友講，個仔去年畢業回來，將層樓賣出，賺咗3年租比同學又可以自住，之後升值咗賣出。

不過各人有不同適合投資方法，暫時只作保值用途，沒有打算炒賣。自購單位又可以留自用，所以沒有多大期望賺多少。

3b

brother4 發表於 16-1-27 13:40
一定得，不如考慮做guardian益大家，又可以供樓

做Guardian是一門搵錢的生意

brother4

一定得，不如考慮做guardian益大家，又可以供樓

tonychan9

原帖由 noel2010 於 16-01-27 發表
雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故 ...

咁可吾可以亞囡同家長一齊住，好似香港，等佢畢業後就賣左佢返香港，前後四年賺左住吾洗租！

亮燈

原帖由 brother4 於 16-01-27 發表
邊有咁大隻蛤乸隨街跳，有好嘢自己英國人要，還要來香港賣樓?英國人冇錢嗎?



  ...

四阿哥說出重點

brother4

邊有咁大隻蛤乸隨街跳，有好嘢自己英國人要，還要來香港賣樓?英國人冇錢嗎?

dsedse

有議員在過去一年就接到過百宗相關的港人求助個案，記者嘗試從兩位「中招」港人的買樓經歷中歸納出幾大陷阱，又請來英國樓投資專家教路，並推介一系列仍甚有投資價值的樓盤。

個案一﹕港中買 爛尾樓 失75萬

透過中介購買兩個英國學生宿舍單位，但項目「爛尾」收場，連保障買家的保險公司也遭清盤，已支付的75萬訂金隨時化為烏有。

就可買一個200平方呎學生宿舍單位，而且發展商提供5年6厘租金淨回報保證。「當時香港樓價不斷升，一個車位已達150萬港元啦！70多萬可買英國宿舍收租，十分吸引。」

購兩單位租金回報11厘

當時職員解釋，當地大學生首年可在學校留宿，惟其後兩年需自行在外租屋，所以學生宿舍需求非常大。見該物業鄰近兩間大學，發展商又聲稱雙人房淨回報高達10.9厘，雖然單位屬樓花，但宣傳單張上已有齊房間建築平面圖、落成後的布置圖等，不防有詐。她眼見不少港人即時決定購買，並支付訂金。「呢個（單位）冇咗，嗰個又俾人買左！好似好受歡迎咁！」結果，她選購了兩個約200平方呎的雙人房單位。

兩個月後，她在銷售代理安排的英國律師協助下簽買賣合約。簽約後需付單位的一半價錢作訂金，兩個單位共付6.25萬鎊。當時律師指，她所付的訂金有保險條款保障，若發展商未能如期於2014年年底建成單位，她可獲保險賠償所有訂金連利息。加上發展商在網頁上提供查看項目興建進度功能，令她沒有絲亳擔心。

保險公司清盤訂金難追

至2013年4月，她收到律師通知，指該項目已被另一間發展商接管。其後數個月，項目停工，原本發展商，甚至連保障訂金的保險公司也被清盤。隨後召集受影響買家開會，並協助聯絡當初負責買賣合約的律師，惟對方表示，只負責買賣合約事宜，清盤事宜則要另請其他律師。

一班如人球般的苦主，最後向立法會議員涂謹申求助，希望循法律途徑追討賠償。

一班受影響港人暫時未能聯絡新的發展商，去年11月已向香港警方報案，目前仍在調查中。今年2月，他們經網上向英國警方報案，但當局以「未有足夠證據顯示案件有刑事成份」為由，拒絕立案調查。

個案二﹕縮水宿舍租不出 不准減租

不少發展商在售樓時以兩三年的租金回報保證作招徠，即使買家在頭兩年收到簽約時所保證的租金回報，但過後又如何？另一港人就在買樓後第三年出租物業時遇上困難，而且到實地視察後發現單位沒建築平面圖所列的260平方呎那麼大。

從未睇樓8厘回報忽消失

退休後，獲發一筆數十萬元的退休金。當時她在報紙看到投資英國學生宿舍的廣告，於是到展銷會了解。地產代理指，宿舍在火車站旁，鄰近 Bolton（博爾頓）區的大學，又說：「放心，包穩陣，保證頭兩年有8%租金回報！」她認為回報可觀，而且費用不高，便在一個月後全額支付4.25萬鎊 （約51萬港元），購入一個260平方呎，設有獨立廚房和浴室的單位。

比幸運的是，投資的宿舍如期於2012年中落成，同年9月她便開始收到租金匯款。其後，管理公司每季均會將所得租金轉到香港銀行戶口，銀碼每次不一，但整合兩年所得，確實有近8厘回報。

其實單位落成後她一直沒看過內裏裝潢，亦不知道是否真有租出，但由於定期收到匯款，所以便沒有深究。去年10月，她接獲管理公司通知，指單位未能租出，同年12月她與丈夫到飛往當地首次「睇樓」。

租務須經管理公司同意

她以「震驚」來形容看到單位的一剎：「根本沒有260平方呎，我覺得小於100平方呎，如果我係學生，我都唔會租！」現時，單位已丟空近10個月，她曾向管理公司提出減租吸引租客，可惜管理公司以「頂爛市」為由拒絕，只着她等待新學期來臨。

她表示，如下學期單位仍未能租出，會考慮將單位蝕本賣出。不過亦非業主願意蝕本，單位就能「甩手」。部分買賣合約上已列明，發展商在建成單位後會交由管理公司負責箱理及收租等事宜，而往後業主在自訂租金水平、賣出單位的價格時，亦須經管理公司同意，所以若果管理公司不同意，業主隨時要繼續蝕。

英國置業小貼士

所謂各處鄉村各處例，港人在外地買樓，從選址、法律程序及額外收費也要加倍小心，以免誤墮陷阱。本刊就綜合了年僅22歲已在英國買了5個單位收租、作者及其他專家意見，列出幾個買英國樓需注意的事項。

投資一綫城市

應選擇一綫城市，並提醒準買家瀏覽Google Maps留意物業位置，距大學區20分鐘步程、或鄰近車站較佳。

買賣受限

學生宿舍一般會由當地物業公司管理，即使擁有單位業權亦未必有權自訂租價，轉售時亦要取得物業管理公司同意。

業主不可自住

政府在批建宿舍時，條款列明只可租給學生或老師，業主不能自住，租金亦因此未必跟隨整體市場價格上升，若鄰近大學該學年的收生不足，宿舍有可能租不出去。

訂金一成至五成

樓花一般只需付樓價10%作訂金，待建成交樓前再支付餘下的；若是學生宿舍，一般需支付樓價五成作訂金，交樓前再支付另一半。

本港銀行承造按揭

香港數間銀行可做按揭，例如匯豐銀行、上海商業銀行（只限倫敦地區的物業）等，匯豐可貸物業的六成半至七成，利率以英倫銀行利率為基礎調整，再加手續費，還款期最長25年。如在英國當地銀行做按揭，申請人需要在當地有穩定收入的工作，最多可按七成半，實息約4厘。

新增資產增值稅

在英國買樓， 要付印花稅（Stamp Duty Land Tax）；若用作放租，還要繳交收入稅（Income Tax）。另外，由今年4月起，海外買家將英國物業賣出，當地政府會在所得收益中收取資產增值稅（Capital Gain Tax），首1.11萬英鎊免稅，3.18萬以下收取18%，3.18萬以上則收28%。

部分律師不跨區

若透過地產代理買樓，代理會安排英國律師協助業主處理簽約事宜。如果是自行買樓，可上網找英國律師。但要注意的是，有些律師只做某些地區，不會「跨區服務」。律師費一般是樓價的0.5%至1%。

買樓前，可請律師代查物業資料和評估風險。若是買樓花，發展商的背景和過往是否有不良便十分重要，在個案中，如果律師有告知她投資的物業於一年多年在英國有發售樓花，而且曾因資金不足而停工，她便可及早預知風險。要是買現樓，律師還可代查賣家對物業資料的陳述，如單位內情況、水電接駁等。

  
有專家認為，在英國買樓，選市中心才是王道。雖然倫敦樓入場費較其他地區貴，但長遠投資前景仍向隆。根據英國國家統計局數字，倫敦物業去年升值17.4%，遠遠拋離其他地區。

dsedse

然而，英國近兩年新增或調整了地產稅項，影響外國買家，包括今年4月6日起需付資本增值稅（Capital Gains Tax），稅務專家明言對新買家或以離岸公司買賣的港人影響較大。

作為海外買家，在英國置業須留意那些稅項? 如何可以獲得寬免？TOPick 綜合以下3大須知：

1. 開徵年度物業稅

以往很多港人透過離岸公司買英國住宅，因為不但可避稅，亦可保密身份，但2013年起，此調難奏，因為英國開徵年度住宅物業稅（Annual Tax on Enveloped Dwellings，簡稱ATED），防止個人買家透過企業工具如離岸公司買賣而避開各種英國稅項，起初規定200萬英鎊（約2,422萬港元）或以上的住宅才需繳交，但本年4月1日起，降低至100萬英鎊（約1,211萬港元）便須繳交，而到明年4月1日起，進一步降低至50萬英鎊（約605萬港元）。

如果沒有取得寬免，需根據住宅價值按比例交年費，目前徵稅額在3,500英鎊（約42,374萬港元）至218,200英鎊（約264萬港元）之間。



相片來源：本報資料室

相片來源：本報資料室


2. 居90日可寬免增值稅

以往外國賣家出售英國住宅，毋須繳資本增值稅，但自今年4月6日或之後出售，不管是個人、還是以離岸公司、信託持有，均要繳交資本增值稅，非英國居民和非英國居民受託人的適用稅率最高為28%，非英國居民企業的稅率最高為20%。

幸資本增值稅可獲寬免，有關人士只需於課稅年度內在相關住宅居留90日，就可獲界定為唯一或主要住所（Principal Private Residence，簡稱PPR），會計顧問公司Buzzacott合夥人兼香港辦事處主管Carlo Gray稱，毋須連續居住90日，業主可以機票、登機證、護照出入境蓋章等作證明。

但他提醒，業主若在英國逗留90日，要留意會否危及其非英國戶籍，以致有更廣泛的英國稅務影響，故必須留意各個細節，善用新稅制下的豁免渠道。




3. 如何減省最多稅項？

Gray指出，一系列的稅務改動對新買家影響最大，有意在英國置業的港人宜同時考慮稅務安排。




很難說用個人或（離岸）公司買樓較好，視乎物業的價值、用途、想達到甚麼目的。有些人想保存機密（Confidentiality），會繼續透過離岸公司買，不在乎交ATED。



他亦不察覺香港人業主因稅項變化而急於放售。他客戶的物業全在倫敦，價值通常不低於100萬英鎊。

被問及很多香港家長是因為子女在英國讀書而買住宅，當子女畢業後就賣掉，在新稅制下，香港家長應怎安排才減省最多稅項？

他認為，若住宅是買來自用，香港家長應以個人名義購買。



英國人優閒的生活，以及近年不少香港青少年往當地升學，是不少香港家長有意在當地置業的原因。（相片來源：本報資料室）

英國人優閒的生活，以及近年不少香港青少年往當地升學，是不少香港家長有意在當地置業的原因。（相片來源：本報資料室）他又提醒打算買樓收租的港人，由2017年至2018年度起，業主可得到的財務成本稅務減免會逐步減少，到2020年至2021年度起，業主所有財務成本更只可獲20%稅務減免。
此外，由2017年4月起，透過離岸公司、合夥或信託擁有英國住宅將要交遺產稅（Inheritance Tax）。

mummy911

原帖由 林嬌嬌 於 16-01-26 發表
但係交税都好甘

請問稅務如何計法？

noel2010

回覆 skate 的帖子

香港買樓一樣，經agent, 律師, 管理公司揾租客及支付管理及政府費用，報稅。

skate

原帖由 noel2010 於 16-01-27 發表
雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故 ...

可否教下路怎樣買，手續如何？

noel2010

雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故租金由英國轉入香港英磅戶口，每次支付兩邊手續費£50 就貴咗一點。