海外留學 + 順便買屋/樓

holemone

你地送子女留學後，有冇考慮過順便投資海外物業收租？

如果你們的子女已入大學，佢地想住大學宿舍還是同朋友仔借屋住？

holemone

原帖由 holemone 於 16-01-26 發表
你地送子女留學後，有冇考慮過順便投資海外物業收租？

如果你們的子女已入大學，佢地想住大學宿舍還是同朋 ...

租*

不是借

Sorry

tonychan9

原帖由 holemone 於 16-01-26 發表
你地送子女留學後，有冇考慮過順便投資海外物業收租？

如果你們的子女已入大學，佢地想住大學宿舍還是同朋 ...

可吾可以系學校附近買屋自住呢？

Ruby1219

原帖由 holemone 於 16-01-26 發表
租*

不是借

我聽朋友教，買英國樓收租當投資，「賺」英磅可直接交學費，吾洗「蝕」匯率。而且英國樓多元化，入門價比香港低。

林嬌嬌

原帖由 Ruby1219 於 16-01-26 發表
我聽朋友教，買英國樓收租當投資，「賺」英磅可直接交學費，吾洗「蝕」匯率。而且英國樓多元化，入門價比香 ...

但係交税都好甘

Kayden

How about the situation in Australia? Wanna know more cos wanna send my kid either to UK or Aussie if possible.

noel2010

雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故租金由英國轉入香港英磅戶口，每次支付兩邊手續費£50 就貴咗一點。

skate

原帖由 noel2010 於 16-01-27 發表
雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故 ...

可否教下路怎樣買，手續如何？

noel2010

回覆 skate 的帖子

香港買樓一樣，經agent, 律師, 管理公司揾租客及支付管理及政府費用，報稅。

mummy911

原帖由 林嬌嬌 於 16-01-26 發表
但係交税都好甘

請問稅務如何計法？

dsedse

然而，英國近兩年新增或調整了地產稅項，影響外國買家，包括今年4月6日起需付資本增值稅（Capital Gains Tax），稅務專家明言對新買家或以離岸公司買賣的港人影響較大。

作為海外買家，在英國置業須留意那些稅項? 如何可以獲得寬免？TOPick 綜合以下3大須知：

1. 開徵年度物業稅

以往很多港人透過離岸公司買英國住宅，因為不但可避稅，亦可保密身份，但2013年起，此調難奏，因為英國開徵年度住宅物業稅（Annual Tax on Enveloped Dwellings，簡稱ATED），防止個人買家透過企業工具如離岸公司買賣而避開各種英國稅項，起初規定200萬英鎊（約2,422萬港元）或以上的住宅才需繳交，但本年4月1日起，降低至100萬英鎊（約1,211萬港元）便須繳交，而到明年4月1日起，進一步降低至50萬英鎊（約605萬港元）。

如果沒有取得寬免，需根據住宅價值按比例交年費，目前徵稅額在3,500英鎊（約42,374萬港元）至218,200英鎊（約264萬港元）之間。



相片來源：本報資料室

相片來源：本報資料室


2. 居90日可寬免增值稅

以往外國賣家出售英國住宅，毋須繳資本增值稅，但自今年4月6日或之後出售，不管是個人、還是以離岸公司、信託持有，均要繳交資本增值稅，非英國居民和非英國居民受託人的適用稅率最高為28%，非英國居民企業的稅率最高為20%。

幸資本增值稅可獲寬免，有關人士只需於課稅年度內在相關住宅居留90日，就可獲界定為唯一或主要住所（Principal Private Residence，簡稱PPR），會計顧問公司Buzzacott合夥人兼香港辦事處主管Carlo Gray稱，毋須連續居住90日，業主可以機票、登機證、護照出入境蓋章等作證明。

但他提醒，業主若在英國逗留90日，要留意會否危及其非英國戶籍，以致有更廣泛的英國稅務影響，故必須留意各個細節，善用新稅制下的豁免渠道。




3. 如何減省最多稅項？

Gray指出，一系列的稅務改動對新買家影響最大，有意在英國置業的港人宜同時考慮稅務安排。




很難說用個人或（離岸）公司買樓較好，視乎物業的價值、用途、想達到甚麼目的。有些人想保存機密（Confidentiality），會繼續透過離岸公司買，不在乎交ATED。



他亦不察覺香港人業主因稅項變化而急於放售。他客戶的物業全在倫敦，價值通常不低於100萬英鎊。

被問及很多香港家長是因為子女在英國讀書而買住宅，當子女畢業後就賣掉，在新稅制下，香港家長應怎安排才減省最多稅項？

他認為，若住宅是買來自用，香港家長應以個人名義購買。



英國人優閒的生活，以及近年不少香港青少年往當地升學，是不少香港家長有意在當地置業的原因。（相片來源：本報資料室）

英國人優閒的生活，以及近年不少香港青少年往當地升學，是不少香港家長有意在當地置業的原因。（相片來源：本報資料室）他又提醒打算買樓收租的港人，由2017年至2018年度起，業主可得到的財務成本稅務減免會逐步減少，到2020年至2021年度起，業主所有財務成本更只可獲20%稅務減免。
此外，由2017年4月起，透過離岸公司、合夥或信託擁有英國住宅將要交遺產稅（Inheritance Tax）。

dsedse

有議員在過去一年就接到過百宗相關的港人求助個案，記者嘗試從兩位「中招」港人的買樓經歷中歸納出幾大陷阱，又請來英國樓投資專家教路，並推介一系列仍甚有投資價值的樓盤。

個案一﹕港中買 爛尾樓 失75萬

透過中介購買兩個英國學生宿舍單位，但項目「爛尾」收場，連保障買家的保險公司也遭清盤，已支付的75萬訂金隨時化為烏有。

就可買一個200平方呎學生宿舍單位，而且發展商提供5年6厘租金淨回報保證。「當時香港樓價不斷升，一個車位已達150萬港元啦！70多萬可買英國宿舍收租，十分吸引。」

購兩單位租金回報11厘

當時職員解釋，當地大學生首年可在學校留宿，惟其後兩年需自行在外租屋，所以學生宿舍需求非常大。見該物業鄰近兩間大學，發展商又聲稱雙人房淨回報高達10.9厘，雖然單位屬樓花，但宣傳單張上已有齊房間建築平面圖、落成後的布置圖等，不防有詐。她眼見不少港人即時決定購買，並支付訂金。「呢個（單位）冇咗，嗰個又俾人買左！好似好受歡迎咁！」結果，她選購了兩個約200平方呎的雙人房單位。

兩個月後，她在銷售代理安排的英國律師協助下簽買賣合約。簽約後需付單位的一半價錢作訂金，兩個單位共付6.25萬鎊。當時律師指，她所付的訂金有保險條款保障，若發展商未能如期於2014年年底建成單位，她可獲保險賠償所有訂金連利息。加上發展商在網頁上提供查看項目興建進度功能，令她沒有絲亳擔心。

保險公司清盤訂金難追

至2013年4月，她收到律師通知，指該項目已被另一間發展商接管。其後數個月，項目停工，原本發展商，甚至連保障訂金的保險公司也被清盤。隨後召集受影響買家開會，並協助聯絡當初負責買賣合約的律師，惟對方表示，只負責買賣合約事宜，清盤事宜則要另請其他律師。

一班如人球般的苦主，最後向立法會議員涂謹申求助，希望循法律途徑追討賠償。

一班受影響港人暫時未能聯絡新的發展商，去年11月已向香港警方報案，目前仍在調查中。今年2月，他們經網上向英國警方報案，但當局以「未有足夠證據顯示案件有刑事成份」為由，拒絕立案調查。

個案二﹕縮水宿舍租不出 不准減租

不少發展商在售樓時以兩三年的租金回報保證作招徠，即使買家在頭兩年收到簽約時所保證的租金回報，但過後又如何？另一港人就在買樓後第三年出租物業時遇上困難，而且到實地視察後發現單位沒建築平面圖所列的260平方呎那麼大。

從未睇樓8厘回報忽消失

退休後，獲發一筆數十萬元的退休金。當時她在報紙看到投資英國學生宿舍的廣告，於是到展銷會了解。地產代理指，宿舍在火車站旁，鄰近 Bolton（博爾頓）區的大學，又說：「放心，包穩陣，保證頭兩年有8%租金回報！」她認為回報可觀，而且費用不高，便在一個月後全額支付4.25萬鎊 （約51萬港元），購入一個260平方呎，設有獨立廚房和浴室的單位。

比幸運的是，投資的宿舍如期於2012年中落成，同年9月她便開始收到租金匯款。其後，管理公司每季均會將所得租金轉到香港銀行戶口，銀碼每次不一，但整合兩年所得，確實有近8厘回報。

其實單位落成後她一直沒看過內裏裝潢，亦不知道是否真有租出，但由於定期收到匯款，所以便沒有深究。去年10月，她接獲管理公司通知，指單位未能租出，同年12月她與丈夫到飛往當地首次「睇樓」。

租務須經管理公司同意

她以「震驚」來形容看到單位的一剎：「根本沒有260平方呎，我覺得小於100平方呎，如果我係學生，我都唔會租！」現時，單位已丟空近10個月，她曾向管理公司提出減租吸引租客，可惜管理公司以「頂爛市」為由拒絕，只着她等待新學期來臨。

她表示，如下學期單位仍未能租出，會考慮將單位蝕本賣出。不過亦非業主願意蝕本，單位就能「甩手」。部分買賣合約上已列明，發展商在建成單位後會交由管理公司負責箱理及收租等事宜，而往後業主在自訂租金水平、賣出單位的價格時，亦須經管理公司同意，所以若果管理公司不同意，業主隨時要繼續蝕。

英國置業小貼士

所謂各處鄉村各處例，港人在外地買樓，從選址、法律程序及額外收費也要加倍小心，以免誤墮陷阱。本刊就綜合了年僅22歲已在英國買了5個單位收租、作者及其他專家意見，列出幾個買英國樓需注意的事項。

投資一綫城市

應選擇一綫城市，並提醒準買家瀏覽Google Maps留意物業位置，距大學區20分鐘步程、或鄰近車站較佳。

買賣受限

學生宿舍一般會由當地物業公司管理，即使擁有單位業權亦未必有權自訂租價，轉售時亦要取得物業管理公司同意。

業主不可自住

政府在批建宿舍時，條款列明只可租給學生或老師，業主不能自住，租金亦因此未必跟隨整體市場價格上升，若鄰近大學該學年的收生不足，宿舍有可能租不出去。

訂金一成至五成

樓花一般只需付樓價10%作訂金，待建成交樓前再支付餘下的；若是學生宿舍，一般需支付樓價五成作訂金，交樓前再支付另一半。

本港銀行承造按揭

香港數間銀行可做按揭，例如匯豐銀行、上海商業銀行（只限倫敦地區的物業）等，匯豐可貸物業的六成半至七成，利率以英倫銀行利率為基礎調整，再加手續費，還款期最長25年。如在英國當地銀行做按揭，申請人需要在當地有穩定收入的工作，最多可按七成半，實息約4厘。

新增資產增值稅

在英國買樓， 要付印花稅（Stamp Duty Land Tax）；若用作放租，還要繳交收入稅（Income Tax）。另外，由今年4月起，海外買家將英國物業賣出，當地政府會在所得收益中收取資產增值稅（Capital Gain Tax），首1.11萬英鎊免稅，3.18萬以下收取18%，3.18萬以上則收28%。

部分律師不跨區

若透過地產代理買樓，代理會安排英國律師協助業主處理簽約事宜。如果是自行買樓，可上網找英國律師。但要注意的是，有些律師只做某些地區，不會「跨區服務」。律師費一般是樓價的0.5%至1%。

買樓前，可請律師代查物業資料和評估風險。若是買樓花，發展商的背景和過往是否有不良便十分重要，在個案中，如果律師有告知她投資的物業於一年多年在英國有發售樓花，而且曾因資金不足而停工，她便可及早預知風險。要是買現樓，律師還可代查賣家對物業資料的陳述，如單位內情況、水電接駁等。

  
有專家認為，在英國買樓，選市中心才是王道。雖然倫敦樓入場費較其他地區貴，但長遠投資前景仍向隆。根據英國國家統計局數字，倫敦物業去年升值17.4%，遠遠拋離其他地區。

brother4

邊有咁大隻蛤乸隨街跳，有好嘢自己英國人要，還要來香港賣樓?英國人冇錢嗎?

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原帖由 brother4 於 16-01-27 發表
邊有咁大隻蛤乸隨街跳，有好嘢自己英國人要，還要來香港賣樓?英國人冇錢嗎?



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四阿哥說出重點

tonychan9

原帖由 noel2010 於 16-01-27 發表
雖然呀仔未讀大學，都有買近大學區住宅連車位收租，扣稅後依然比香港樓收租回報高。但我想睇住收租資金，故 ...

咁可吾可以亞囡同家長一齊住，好似香港，等佢畢業後就賣左佢返香港，前後四年賺左住吾洗租！

brother4

一定得，不如考慮做guardian益大家，又可以供樓

3b

brother4 發表於 16-1-27 13:40
一定得，不如考慮做guardian益大家，又可以供樓

做Guardian是一門搵錢的生意

noel2010

最近都聽番朋友講，個仔去年畢業回來，將層樓賣出，賺咗3年租比同學又可以自住，之後升值咗賣出。

不過各人有不同適合投資方法，暫時只作保值用途，沒有打算炒賣。自購單位又可以留自用，所以沒有多大期望賺多少。

holemone

原帖由 3b 於 16-01-27 發表
做Guardian是一門搵錢的生意

Guardian 一年收費幾多？

holemone

大家有興趣send子女去英國的Kent / Canterbury嗎？